在过去将近2个月里，国内新冠疫情从猝然爆发到各地高效防治取得阶段性成效。尽管在严格防控下，2月初全国购物中心客流“断崖式”下降，但在2月中下旬开始，除湖北以外省市疫情开始迎来积极变化，伴随着复工复产以及餐饮堂食逐步有序恢复， “憋坏了”的消费者开始以“补偿性消费”弥补身心所失，零售商业地产市场“迟到的开年”终于初见苗头。

疫情强冲击下，二线/三四线城市mall客流更“难扛”

二线/三四线城市mall客流“跳水”幅度较大

全国各线级城市购物中心2月客流表现较1月出现明显反差。1月疫情爆发初期，对疫情重视程度高、线上购物便利的一线城市，客流下滑幅度较高于二线、三四线城市。而二线、三四线城市购物中心对疫情反应相对“滞后”，在2月呈现出“大跳水”迹象；随着疫情防控到位，一线城市购物中心客流逐渐复苏。

二线、三四线城市疫情情况与客流波动情况重合率居高

2月，全国一二三四线城市购物中心平均日均客流下滑68.9%，从各线级疫情严重（累计确诊病例100例以上）的城市中，购物中心平均日日均客流下滑幅度大于全国平均值的城市占比来看，一线城市中仅北京客流下滑幅度达69.57%；二线、三四线城市疫情情况和客流波动情况重合率均超70%，可见疫情对低线城市购物中心客流冲击较大。

一线城市返岗活力指数越高，客流下滑幅度越小；东莞领衔二线城市复苏

复工复产，是商业复苏的关键信号。一线城市购物中心客流波动情况和返岗活力指数呈正相关关系。二线城市中，东莞领衔全国复工率，返岗活力指数为49.53%，购物中心客流下滑幅度66.22%也低于平均值。

北上广深、莞蓉杭客流下滑幅度在平均线以下，预计较早出现“消费回弹”势头

一线城市虽均有超350例确诊病例，但疫情严重下购物中心积极“自救”，且较早出现复苏势头，客流下滑幅度均在65%-70%之间；东莞、成都、杭州返岗活力指数均较高，复工人口流入及城内复工人口出行，一定程度上为客流“止损”。

东莞、成都、杭州商业预计复苏较快，北上广深稳步“回暖”

东莞、成都、杭州确诊病例均在200例以内，且治愈率高，死亡率低，民众恐慌程度较低，对商业复苏信心较高；四个一线城市虽确诊病例数量较高，居民对出门消费仍较为谨慎，但购物中心已逐步恢复正常营业时间、恢复有序堂食，为后续稳步复苏做足准备。

尽管距离疫情爆发前客流水平仍有较大差距，但一二线城市典型购物中心在2月中下旬疫情基本得到控制后，客流均较疫情爆发期间有明显上升，释放趋好信号。典型购物中心如深圳中航城天虹购物中心、上海徐汇绿地缤纷城更是有超100%的客流涨幅。

上海领衔一线城市补偿性消费趋势，武汉虽“受伤”但消费势能不可忽视

上海、青岛、南京补偿性消费趋势最为明显。2019年，上海GDP稳居全国首位，消费势能强劲，“被宅家”多时的消费者亟待补偿性消费机会；青岛、南京在此次疫情中，确诊病例均在100例以内，虽疫情并未严重爆发，但居民仍响应疫情防控号召，未能正常消费，对补偿性消费需求迫切。

武汉虽深陷此次“疫情泥潭”，但作为千万人口级别城市，武汉消费潜力强劲，2019年GDP位居全国第7，增速更是超过四大一线城市。此外，武汉拥有超90家购物中心，全方位满足不同客群多元消费需求，2019年更有超200家首店进驻，商业创新动能巨大。疫情过后，武汉居民被严重压抑多时的消费欲望有望释放，城市补偿性消费趋势较为明显。

市级商圈整体冲击更大，但回暖较快

“全民宅家”期间，近距离消费成主导，区域商圈即可满足，辐射全市的市级商圈受疫情影响较大。

而随着疫情得到控制及复工有序推进，写字楼林立的市级商圈购物中心客流有望较快回升，如上海IFC在疫情趋向平稳阶段（2月18日-29日）客流比疫情爆发期间（1月24日-2月17日）有超40%的提升。

消费者避免“扎堆”成熟商圈，新兴商圈复苏苗头或更凸显

成熟商圈商业聚集，基础配套齐全，且居住人口众多，消费者趋向避免扎堆，在菜市场、街铺等场所就近进行生活物资采购，对前往购物中心消费欲望降低。

疫情平稳后，消费者对于扎堆聚集仍然谨慎，商业密度较小的新兴商圈或率先凸显复苏苗头，如深圳卓悦汇2月下旬客流较疫情爆发期间涨幅超50%。

武汉商圈受伤较重，西安、重庆“旅游功能型商圈”表现低迷

购物中心客流下滑幅度较大的10个商圈中，武汉占了7个，在疫情结束前武汉商圈复苏仍较缓慢；西安大雁塔商圈、西安钟楼商圈、重庆解放碑商圈旅游客群云集，在旅游业低迷的疫情期间受冲击较大。

客流下滑幅度较小商圈均为区域商圈，广东商圈表现良好

购物中心客流下滑幅度较小的10个商圈均为区域商圈，疫情期间消费者对基本民生需求较大，趋向就近消费。其中，6个商圈属于广东，广东年后气温已逐渐回暖，更早的“春暖花开”对消费者出门欲望有一定拉动作用。

大众化mall客流下滑较小，高档mall或复苏较快

疫情期间，消费者对于奢侈品、轻奢品消费欲望低迷，高档、中高档购物中心客流影响较大；相反，大众化购物中心满足刚需消费需求，受疫情冲击相对小。

但“佛系宅家”多时，消费者高端消费缺失，高档购物中心或成疫情平稳后“补偿性消费”首选场所，如上海港汇恒隆广场在2月中下旬疫情趋向平稳后，客流较疫情爆发期间提升近70%。

mall体量与客流下滑幅度呈正相关，小体量商业满足疫后“速逛速决”消费新趋势

与1月份表现相反，2月购物中心体量越大，客流受疫情影响越大。疫情期间，家庭消费、亲友聚会被按下“暂停键”，满足全客层多元消费需求的大体量购物中心“门可罗雀”。

疫情平稳后，消费者虽想出门但仍有担忧，适合“短暂放风”的小体量购物中心更能满足“速逛速决”的新需求，典型购物中心如上海K11客流回升较快。

mall开业年限与客流下滑幅度呈正相关，消费者对3年内新mall防疫措施信心更高

不同年限购物中心2月客流表现，也与1月反差明显。1月年轻人率先重视疫情，主打“潮流新地标”的新mall受冲击较大；2月份民众对疫情均有清晰认知，开业时间较长的购物中心反而因为卫生、通风硬件投入使用时间较长，有一定损耗，或相对降低消费者信心。

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